Innan vi köper en lägenhet står vi inför många val. Det första är valet mellan nya och sekundära marknadslägenheter. Under de senaste decennierna har det blivit en nedgång i populariteten för lägenheter i gamla flerbostadshus. Det är förmodligen kopplat till många fördelar med köp av lägenheter från utvecklare. Nedan presenterar vi de grundläggande fördelarna och nackdelarna med båda dessa lösningar.
Kom ihåg att överväga kostnaderna för renovering eller efterbehandling innan du köper en lägenhet. Du kan beräkna dem båda gratis på konstruktionskalkylatorerna.
Fördelar och nackdelar med den primära marknaden
Lägenheter i nya kvarter skapas utifrån nya tekniska lösningar. Detta översätts märkbart till bekvämligheten av deras användning. Interiören i lägenheter är vanligtvis ganska lätt att ordna, och deras layout är ganska genomtänkt. Efter att ha köpt fastigheten är det bara att göra klart den (de flesta nya lägenheterna är i utvecklarens skick). Det beräknas att kostnaden för att färdigställa en ny lägenhet är cirka 1 000 PLN / m2men kostnaderna kan variera mycket. Liksom avkastningen på investeringen i en lägenhet under många år. För att beräkna hur mycket det kommer att kosta oss är det värt att använda profit.pl -webbplatsen och beräkna det själv.
En annan fördel med nybyggnation är den moderna infrastrukturen i det omgivande området. Moderna garage, butiker och lekplatser byggs runt de nya kvarteren. Området ser ofta mycket bättre ut än när det är omgivet av stora plattblock. Några nybyggda bostadsområden stängs dessutom, vilket ökar invånarnas säkerhet och ökar deras livskvalitet. Det finns också en uppfattning att de flesta av fastigheterna i nya flerbostadshus (även de som inte är inhägnade) är mycket säkrare än närheten av prefabricerade bostadshus. Det beror naturligtvis på platsen, men med hänsyn till den vanliga övervakningen inne i grindområdet och den ständigt närvarande säkerheten är det svårt att föreställa sig en säkrare egendom.
Det eleganta utseendet på trappor är också viktigt, eftersom de inte liknar de från gamla, ofta skadade byggnader. Funktionella hissar och eleganta omgivningar gör boendet i nya byggnader mycket trevligare. Det är också fördelaktigt för investerare som planerar att hyra sin nya lägenhet. Effektiva omgivningar och ett nytt interiörarrangemang kommer säkert att höja priset på att hyra en lägenhet.
Det är också värt att komma ihåg att investerare som köper fastigheter på primärmarknaden inte behöver betala skatt på civilrättsliga transaktioner (som är fallet med fastigheter på andrahandsmarknaden). Värdet på denna skatt motsvarar 2% av fastighetsvärdet. I praktiken måste de dock betala moms (ingår i priset på lägenheten), vilket innebär att den faktiska avgif.webpten för staten är mycket högre än för andrahandsmarknaden.
En ytterligare fördel är det faktum att nya lägenheter omfattas av flera års garantitid. Alla brister och brister i lägenheten, som inte orsakats av felaktig användning, måste repareras av byggherren. För investeraren kommer det att vara en extra säkerhet som garanterar att han inte kommer att stå för några oförutsedda utgif.webpter i framtiden. Vid denna tidpunkt är det också värt att nämna de små avgif.webpterna för byggnadens drift. De nya blocken kommer inte att kräva renovering på många år, vilket kommer att leda till en märkbar minskning av bidragen till renoveringsmedel. Moderna bygglösningar gör också uppvärmningsräkningarna väldigt låga.
Den enda betydande nackdelen med denna lösning är fastighetspriset. Lägenheter i nya flerbostadshus är fortfarande dyrare än på andrahandsmarknaden. För samma pengar kan vi köpa en större, begagnad fastighet, som dessutom kommer att ligga närmare stadskärnan. För vissa investerare kan behovet av att vänta på en lägenhet också vara en nackdel. Utvecklare försöker samla köpare innan hela blocket är klart. Det är därför många investerare bara ser sin lägenhet i designen. Ibland måste du vänta upp till flera år för att transaktionen ska slutföras och flytta in i lägenheten.
Eftermarknadsfördelar och nackdelar
Andrahandsmarknaden är ofta förknippad med grå block gjorda av stora paneler. Bilden av gamla och fula bostadsområden har dock inte alltid en verklig motivering. Fler och fler gamla bostadsområden moderniserar sin infrastruktur, och de isolerade blocken får ett estetiskt utseende.
En annan fördel till förmån för andrahandsmarknaden är vanligtvis ett bra läge. De flesta av de gamla kvarteren ligger nära städernas centrala punkter. Deras kännetecken är vanligtvis väl utvecklad infrastruktur och tillräckliga transportförbindelser med resten av staden.
Tyvärr kan bostadskvaliteten lämna mycket att önska. Mycket fastigheter från andrahandsmarknaden kräver stora renoveringar. När det gäller nya lägenheter har vi inga större problem med att uppskatta kostnaderna för dessa arbeten. Renovering av en ockuperad fastighet är dock nästan alltid förknippad med tidigare oförutsedda utgif.webpter. Den initiala investerarens kostnadsuppskattning kan skilja sig från det verkliga beloppet med upp till 30 - 40%. Naturligtvis kan kostnaderna för att renovera en gammal lägenhet också beräknas på konstruktionskalkylatorerna (klicka här för att beräkna kostnaden för renovering gratis), men det finns alltid en risk att det under renoveringen av badrummet kommer att vara nödvändigt att byta ut till exempel hela VVS eller tilläggsarbete vid torkning av fuktiga väggar. Detta är en ganska stor olägenhet som det är värt att ägna särskild uppmärksamhet åt.
En annan nackdel som avskräcker potentiella investerare är omgivningens fula och ineffektiva utseende. Grå trappor, inga torg, lekplatser eller till och med ingen hiss i ett våningsblock är tyvärr vanligt. En ytterligare nackdel är bristen på tillräckliga täckta parkeringsplatser. De flesta invånare tvingas lämna sina fordon i det fria. Naturligtvis kan man bara allvarligt överväga att säkra området.
Ett betydande problem med andrahandsmarknadslägenheter (särskilt i flerbostadshus byggda före 1990) är den ständiga utformningen av rum. Att renovera den här typen av fastigheter kan vara mycket svårt. De flesta väggarna i anmärkningsvärda lägenheter kan inte flyttas eller rivas. Som ett resultat kan vi inte ändra layouten på rummen, och för trånga och smala korridorer är en stor svårighet att använda. Därför måste du noga studera dess skick, tänka på renoveringsalternativ och se det omgivande området innan du köper en fastighet från andrahandsmarknaden.
Jämförelse av kostnaden för att färdigställa lägenheten och kostnaden för renovering
Som nämnts ovan kräver lägenheter från den primära marknaden vanligtvis en komplett finish. De ligger i utvecklarens standard, vilket innebär att vi fortfarande måste investera i golvfinish, väggmålning, badrums- och köksutrustning, efterbehandling av sanitära installationer och inköp av grundutrustning. Den ungefärliga kostnaden för att färdigställa en typisk lägenhet är cirka 1 000 PLN / m2men mer information om det finns i den här artikeln.
I lägenheter från andrahandsmarknaden måste vi i sin tur själva bedöma omfattningen av renoveringen. I de flesta fall är det dock möjligt att använda den befintliga infrastrukturen. Kostnaden för renovering är nästan alltid lägre än kostnaden för att färdigställa en lägenhet i en utvecklarstandard. Det enda undantaget är gamla lägenheter som är i mycket dåligt skick. Behovet av att torka väggar, ta bort svampar, byta fönster eller renovera hela den elektriska och sanitära installationen kan avsevärt öka kostnaderna för hela projektet. En sådan situation är dock sällsynt. I de allra flesta fall är kostnaden för att renovera en gammal lägenhet lägre än kostnaden för att färdigställa en ny lägenhet i en utvecklarstandard. Detaljer om kostnaderna för en omfattande renovering av en begagnad lägenhet finns i denna artikel.
Vilka nya lägenheter är mest populära?
I flera år har två-rumslägenheter med en yta som inte överstiger 50 m varit de mest populära bland investerare2. Detta är den mest kostnadseffektiva lösningen. Två separata rum kan höja hyreskostnaden eller låta en familj med ett barn bo. Det är också en bra lösning i akademiska städer. Många unga hyresvärdar bor i ett rum och hyr ett annat. På så sätt får den medel för hyra och sina egna grundläggande utgif.webpter.
Studiolägenheter är något mindre populära. Det är relaterat till deras lägre funktionalitet. Ett enkelrum är inte den bästa lösningen för en barnfamilj och ger inte så mycket hyresintäkter. Tvårumslägenheterna som nämns ovan är mycket mer funktionella och populära. Intressant nog kan deras storlek bara vara något större. 2 rum trängs in i ett relativt litet område av utvecklare. Tack vare detta är en 2-rumslägenhet inte mycket dyrare än en studiolägenhet. Det kan dock vara väldigt trångt för en familj på 3 eller 4 …
Investerare är också intresserade av 3-rumslägenheter. Men deras köp innebär mycket större kostnader än för studior och två-rumslägenheter. Investerare utan tillräckligt kapital måste ha minst 20% av sitt eget bidrag. Beloppet på deras kreditförpliktelse är också högre. Ett högre pris på en lägenhet kan också vara förknippat med en ökning av kreditvärdigheten. Detta är i sin tur en begränsning för en viss grupp potentiella investerare. En 3-rumslägenhet är en mycket bekväm lösning för investeraren, men inte alla har råd.
De minst populära är 4 och 5-rumslägenheter och lägenheter. Detta är det överlägset dyraste alternativet, vars kostnader är ganska avskräckande för många investerare. För närvarande avgår utvecklare från att bygga större lägenheter och flerbostadshus. Många stora lägenheter i flerbostadshus som är flera år gamla har fortfarande inte hittat sina köpare. Därför kan vi räkna med attraktiva prisrabatter och privilegier när vi köper denna typ av fastigheter. I många fall kan investeraren förhandla fram ett mycket attraktivt pris per kvadratmeter2 fastighet. När du köper ett hyreshus kan du ibland förhandla om en extra parkeringsplats eller en rymlig terrass. Tyvärr kostar inköpskostnaderna för de största lägenheterna ofta miljoner dollar. Det är en lyx som bara en liten grupp investerare har råd med.
Varför vinner nybyggnation över gamla kvarter?
Det är svårt att besvara denna fråga entydigt. Det finns nog många anledningar till detta. Det viktigaste verkar dock vara den högre standarden och komforten i livet. Eleganta bostadsområden är mer lockande än gamla bostadshus i betong. Modern infrastruktur gör att bo i nya lägenheter är bekvämare och säkrare. Högre bostadskomfort leder också till en märkbar höjning av priset för att hyra en lägenhet. För många investerare är detta det rätta sättet att investera sitt kapital.
En tveklös fördel är också programmet MdM - Mieszkanie dla Młodych, enligt vilket endast nya lägenheter i en utvecklarstandard samfinansieras.
Samtidigt blir lägenheter på andrahandsmarknaden äldre. Många av dem är lägenheter i prefabricerade block. Lönsamheten hos dessa strukturer är föremål för tvist bland många specialister. Vissa tror att block av stora plattor kommer att hålla i flera dussin år, medan andra hävdar att dessa strukturer riskerar att kollapsa. Det osäkra tekniska tillståndet för sådana anläggningar uppmuntrar verkligen inte potentiella investerare, som alltmer lutar sig mot byggherrar.
