Priserna på nya lägenheter i utvecklarens standard i större städer i vårt land är ganska höga. För närvarande har knappt någon råd att köpa en stor lägenhet utan hjälp av en inteckning. Vi ser ofta utvecklarnas girighet som orsaken till den höga takten per m2 fastigheter. Men är deras inkomst verkligen så hög? Och i vilken utsträckning översätts de till högre lägenhetspriser?
Har du köpt en lägenhet och letar du efter ett beprövat renoveringsföretag? Använd tjänsten Contractor Search och få erbjudanden från företag som är intresserade av att utföra din beställning!
Vad är utvecklarens marginal?
Den genomsnittliga utvecklarmarginalen är cirka 20 procent. Vi måste dock komma ihåg att marginalen inte är utvecklarens inkomst. Priset på lägenheten består av
Rörliga kostnader - dvs. markköp, anställning av byggare, konstruktion, skatt, material, kostnader för tillstånd och formaliteter.
Marginal - dvs. skillnaden mellan fasta kostnader och priset på en lägenhet.
Fasta kostnader - Som nämnts ovan är utvecklarens marginal inte inkomstens storlek. Alla fasta kostnader måste dras av från marginalen (låt oss anta 20%). Detta kommer att vara kontorsavgif.webpter, administrativa personalavgif.webpter, marknadsföringsavgif.webpter etc. Fasta kostnader varierar vanligtvis från 5 till 12% av marginalen. Således är utvecklarens totala inkomst inte så hög längre.
Utvecklarens intäkter i antal
Från NBP -rapporten "Information om bostadspriser och läget på bostads- och kommersiella fastighetsmarknaden i Polen under tredje kvartalet 2015" visar att de genomsnittliga inköpspriserna för lägenheter i de största städerna i vårt land är:
- Warszawa - 7 800 PLN / m2 (inklusive cirka 1 500 PLN i utvecklingsmarginal).
- Gdynia - 6 800 PLN / m2 (inklusive cirka 1 200 PLN i utvecklingsmarginal).
- Krakow - 6 400 PLN / m2 (inklusive cirka 1 500 PLN i utvecklingsmarginal).
- Gdańsk - 6 300 PLN / m2 (inklusive cirka 1 100 PLN i utvecklingsmarginal).
- Poznań - 6 100 PLN / m2 (inklusive cirka 1 200 PLN i utvecklingsmarginal).
- Wrocław - 6000 PLN / m2 (inklusive cirka 1 100 PLN i utvecklingsmarginal).
- Łódź - 4 500 PLN / m2 (inklusive cirka PLN 900 för utvecklarmarginalen).
Baserat på ovanstående beräkningar kommer vi att överväga kostnaderna för att köpa en exempellägenhet. Låt oss anta att vi köper en tvårumslokal med en yta på 40 m22. Hur mycket blir utvecklarens marginal?
- Warszawa - priset på lägenheten kommer att vara 312 000 PLN. Utvecklarens marginal är cirka 60 000 PLN.
- Gdynia - vi betalar 272 000 PLN för lägenheten. Varav 48 000 PLN kommer att tilldelas utvecklingsmarginalen.
- Krakow - på 40 m2 Vi betalar 256 000 PLN för lägenheten. Utvecklarens marginal är cirka 60 000 PLN.
- Gdańsk - köpet kommer att kosta cirka 252 000 PLN. Utvecklarens marginal är 44 000 PLN
- Poznań - vi kommer att köpa en lägenhet på primärmarknaden för cirka 244 000 PLN. Varav 48 000 PLN kommer att användas med utvecklarens marginal.
- Wrocław - lokalerna kommer att kosta cirka 240 000 PLN. Utvecklarens marginal är cirka 44 000 PLN.
- Łódź - priset på lägenheten kommer att vara relativt lågt och kommer att uppgå till 180 000 PLN. Ok. 36 000 PLN. av ovanstående belopp blir utvecklarens marginal.
Är utvecklarintäkterna verkligen så höga?
Det är sant att utvecklingsmarginalen kan vara en ganska tung börda för den som köper fastigheten. Den genomsnittliga marginalen under tredje kvartalet 2015 var 20% av fastighetsvärdet. Detta betyder naturligtvis inte att utvecklaren har tjänat så mycket på försäljning. Efter avdrag för de fasta kostnaderna fanns 8 till 15% kvar i fickan. Är det mycket?
Ur köparens synvinkel, definitivt ja. Specialister betonar dock att med det ofta bidrag på flera miljoner dollar och handelsrisken är detta inte en överdriven insats. Utvecklare nämner tiden för högkonjunkturen när den genomsnittliga marginalen var cirka 40%. Allt pekar på det faktum att den intensiva höjningen av fastighetspriserna redan ligger bakom oss. Mycket höga utvecklingsmarginaler är historia. Det är sant att det också finns investeringar där marginalen är över 30%. Men de är nu sällsynta. Allt oftare sjunker utvecklingsmarginalen under värdet 20%. På ett sätt har detta samband med genomförandet av den andra upplagan av programmet Mieszkanie dla Młodych, där du också kan köpa lägenheter från andrahandsmarknaden. Detta tvingar utvecklare att sänka priserna och indirekt sänka sina marginaler.
Varifrån de orimliga fastighetspriserna kommer
Ibland visas fastigheter i försäljningserbjudandena, vars priser skiljer sig markant från de nuvarande marknadspriserna. Är det relaterat till den extrema girigheten hos utvecklaren som vill tjäna mer på köparen? Inte nödvändigtvis. Kom ihåg att en av komponenterna i lokalkostnaderna är byggprisets köpeskilling. Därför kommer lägenhetspriserna på exceptionellt attraktiva platser att bli mycket dyrare för köparen. Vid fastställande av markpriset används oftast PUM (användbart bostadsområde). Det är en indikator som visar hur mycket bostadsyta som kan ”erhållas” från varje kvadratmeter2 markyta. Rumsliga utvecklingsplaner, som anger det maximala antalet våningar i en byggnad, har störst påverkan på PUM -indexet. Till exempel, om planerna föreskriver konstruktion av en 4-vånings byggnad, då PUM-koefficienten för varje 1 m2 marken blir 4.
För förenkling antar vi att ju högre markens värde, desto högre blir PUM -koefficienten. Dess genomsnittliga värde i Warszawa är cirka 1 800 PLN. För jämförelse överstiger värdet på PUM i Łódź ofta inte PLN 500. Följaktligen kommer fastighetspriserna i denna stad att vara mycket mer attraktiva.
Och när vi köper en lägenhet?
Om vi redan har bestämt oss för att köpa en lägenhet av en utvecklare är det värt att överväga kostnaderna för dess efterbehandling. Om vi vill utföra arbetet till en anständig standard måste vi ta hänsyn till kostnaden för upp till 20% av utgångspriset för lägenheten. Naturligtvis kan arbetet också göras mycket billigare, och den exakta kostnaden kan beräknas på reparationskalkylator.
Och var hittar du en beprövad entreprenör som kommer att utföra arbetet på en hög nivå samtidigt och inte kommer att fakturera dig för en enorm summa? Den bästa på Internet, bland beprövade företag som kommer att presentera erbjudanden efter att du fyllt i detta formulär.
