Det uppskattas att nästan 600 000 polska familjer återbetalar sina bolån i schweiziska franc. Vissa låntagare överväger att sälja en lägenhet och bli av med bolånet. Men är det möjligt? Tillåter banker det? Det visar sig att det är det.
Vill du se vad de verkliga kostnaderna för din inteckning är? Använd den oberoende räknaren som finns tillgänglig här.
Hur är det egentligen med en inteckning i franc?
Lån i schweizisk franc väcker stora känslor. De flesta lån i utländsk valuta togs när CHF -växelkursen svävade runt 2,20 - 2,50 PLN. Den schweiziska francens nuvarande växelkurs är mindre än 5 PLN, vilket innebär att värdet på borgenärens bolåneskuld har fördubblats. Samtidigt sjönk räntorna (lägre räntor), så antalet månatliga avbetalningar ökade inte proportionellt.
Som ett exempel, låt oss ta familjen Kowalski, som 2008 tog ett bostadslån för 100% av lägenhetens värde (värt 350 000 PLN). Vid den tiden var marginalen cirka 1%och LIBOR CHF 3M -kvoten var cirka 2,65 procent. Beloppet på lånebetalningen för familjen Kowalska var relativt lågt (cirka 1 600 PLN). En alternativ delbetalning för en inteckning i den polska valutan var då cirka 2 200 PLN.
Lån i schweiziska franc var i en privilegierad position fram till 2013. Då jämnades beloppet av lånebetalningar i schweiziska franc och zloty ut. Fram till nu har räntorna sjunkit avsevärt, tack vare vilka schweiziska franclån fortfarande kännetecknas av en låg avbetalning. Det största problemet är dock den utestående skuldens storlek. Vår exemplariska Kowalski -familj under 8 år betalade avbetalningar med ett totalt värde av cirka 170 000 PLN. Inteckningen debiteras dock fortfarande i termer av den inhemska valutan till cirka 530 tusen PLN. Låt oss till och med anta att värdet på fastigheten förblev konstant på 350 000 PLN. I denna situation kommer familjen Kowalski sannolikt inte att bestämma sig för att sälja lägenheten. För detta projekt skulle hon behöva betala extra cirka 180 000 PLN från sin egen ficka.
Vet du att…Beroende på lånerådgivaren kan kostnaden för ett lån på samma bank vara högre eller lägre med till och med flera tusen zloty? Därför är det värt att jämföra villkoren för åtminstone flera rådgivare. Vi rekommenderar det fylla i ett kort formulär på vår webbplats - på grundval av detta kommer vi att kontakta dig med en mycket pålitlig kreditförmedlare som erbjuder förmånliga lösningar i många banker.
Kontrollera!Idag kan bara personer som tjänar inkomst utomlands ta ett lån i utländsk valuta (mer om detta ämne kan du ta reda på från den här artikeln). Som ett resultat är å ena sidan polska låntagare inte utsatta för valutafluktuationer, men å andra sidan har de inte längre tillgång till valutalån, där den rörliga delen av räntan är mycket låg.
Situationen är dock värre för dem som tog ett lån i franc och av någon anledning skulle vilja betala av lånet tidigare eller sälja fastigheten. Att sälja en fastighet belånad i CHF är naturligtvis möjlig, men lönsamheten i transaktionen är ibland mycket tveksam.
Går bankerna med på att sälja en lägenhet belånad i franc?
Banken är borgenär på inteckningen och det beror på honom om försäljningen av lägenheten överhuvudtaget kommer att vara möjlig. Lyckligtvis tillåter de flesta banker (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) försäljning av fastigheter. Vissa institutioner (som Alior Bank och Bank Zachodni WBK) förbehåller sig rätten att fatta ett individuellt beslut. I detta fall täcker analysen fastighetens värde, den potentiella lägenhetsköparens ekonomiska situation, liksom värdet på bolåneskulden.
Få banker avvisar möjligheten att i förväg sälja en lägenhet belånad i franc, vilket bara gör den beroende av återbetalningen av hela skulden.
Hur säljer man en skuldsatt lägenhet?
Att sälja en lägenhet belastad med schweiziska franclån är inte det lättaste. Att hitta en köpare kan vara ganska tidskrävande. Därför tvingas säljaren i många fall sälja lägenheten något under marknadsvärdet.
I början måste vi se till att borgenären tillåter försäljning av skuldsatta bostäder och tillåter uppdrag på bolån. I de flesta fall kommer det inte att vara några större problem med det.
Rekommenderade bärbara datorer - kolla priser!
Mycket viktigare blir bankens uttalande om värdet på den utestående skulden och möjligheten att radera inteckningen. Borgenären måste ange bostadslånets värde, provisionens belopp vid tidig återbetalning av skulden. Deklarationen måste också innehålla bankkontonummer för betalning av fordringarna, liksom löftet (bekräftelse på att inteckningen efter betalning av förpliktelsen kan raderas från mark- och inteckningsregistret). Vid inteckning i franc kommer det också att vara viktigt att konvertera CHF till PLN. Den aktuella kursen måste anges i bankbrevet. Du kan hitta mer information om hur du betalar av din inteckning tidigare I den här artikeln.
Vi kan vänta upp till flera veckor på att ett sådant uttalande kommer från banker. Kostnaden bör inte överstiga 100 PLN.
Vi tecknar ett notaravtal med köparen av lägenheten
Försäljningen kan ske på två sätt. Det första är att teckna ett förköpsavtal. På grundval av detta kommer köparen att göra en lämplig förskottsbetalning till säljarens konto. Oftast används dess värde för att betala av bolånet. Säljaren betalar inteckningen och raderar den från mark- och inteckningsregistret. Vid ett senare tillfälle tecknas ett köp- och försäljningsavtal för fastigheter. Köparen betalar den saknade summan till det bankkonto som säljaren anger.
I praktiken kommer få köpare att gå med på denna form av transaktion. För köparen blir överlåtelsen av lånet och dess oberoende återbetalning en säkrare lösning. För detta ändamål krävs bankens samtycke till uppdraget och undertecknande av ett korrekt formulerat köp- och försäljningsavtal. Efter att notarialakten har upprättats överför köparen pengarna i två delar.
Den första delen går till säljaren, den andra överförs till bankkontot och täcker inteckningens värde.
Tyvärr skapar lån i schweiziska franc ofta en bisarr situation där skuldbeloppet överstiger fastighetens verkliga värde. I den här situationen kommer den potentiella säljaren inte att få några intäkter från försäljningen och måste ibland betala extra för att betala av bolånet. En sådan försäljning har ingen ekonomisk motivering och ligger därför inom området för teoretiska överväganden.
Inteckning och dess strykning ur jordeboken
Som du vet får bolån en post i mark- och inteckningsregistret. Efter att skulden återbetalats raderas emellertid inte posten automatiskt. Fastighetsägaren måste göra en särskild strykning från mark- och inteckningsregistret. Om anspråket har lösts helt bör raderingen inte vara ett alltför stort problem. Hyresvärden måste få en deklaration om återbetalning av skulden och samtycke till att häva inteckningen från banken. Då måste du lämna in en lämplig ansökan till mark- och inteckningsdomstolen. Domstolen prövar ansökan inom 1 till 2 månader och fattar sedan ett beslut. Ett positivt beslut leder till att inteckningen tas bort från mark- och inteckningsregistret. Avgif.webpten för att ta bort inteckningen är cirka 100 PLN.
Alternativ utveckling - överlåtelse av inteckning och försäljning av lägenheten
Vissa låntagare tycker att det är lönsamt att överföra sin inteckning till en annan fastighet. Viktigare är att låntagaren inte behöver vara ägare. Det är tillåtet att överföra inteckning på fastigheter till familjemedlemmar (t.ex. föräldrar). En inteckning får endast överlåtas med samtycke från borgenären och alla fastighetsägare. Banken bedömer den "nya" byggnadens tekniska skick, bestämmer dess marknadsvärde och beräknar värdet på säkerheten. Inteckningen överförs till en annan byggnad, men borgenären måste fortfarande betala tillbaka lånet. Den enda skillnaden är att lägenheten inte längre är behäftad och borgenären enkelt kan sälja den till marknadspriser.
