Att köpa en lägenhet kräver ofta ett preliminärt kontrakt. En del av denna rättsliga skyldighet är att betala en lämplig summa pengar till säljaren. Denna kontantförmån kan ha status som handpenning eller förskottsbetalning. Teoretiskt sett är båda dessa lösningar mycket lika. De verkliga skillnaderna uppstår dock när en av parterna bryter det preliminära kontraktet. Nedan kommer vi att ange vilken lösning som kommer att förknippas med högre säkerhet för köparens och säljarens intressen.
Ska du köpa lägenhet? Kontrollera om det finns tillräckligt för dess renovering - använd renoveringsräknaren. Och hitta sedan en entreprenör som använder tjänsten Sök entreprenör på byggkalkylatorer.
Vad är en förskottsbetalning när du köper en lägenhet?
Detta är den överenskomna summan av pengar som betalas mot framtida fordringar som följer av köpekontraktets ingående. Det är värt att notera att begreppet förskottsbetalning inte ingår i bestämmelserna i civillagen. Frågorna om eventuell återbetalning av förskottsbetalningen omfattas följaktligen av de allmänna bestämmelserna om genomförandet av ömsesidiga kontrakt. Av denna anledning utgör förskottsbetalningen vid undertecknandet av det preliminära kontraktet för köp av fastigheter inte en mycket god säkerhet för köparen. Säljaren kan när som helst hitta en mer lönsam entreprenör och dra sig ur kontraktet. Det kommer inte att få några konsekvenser.
Vad är en handpenning?
Till skillnad från förskottsbetalningen omfattas förskottsbetalningen av bestämmelserna i civillagen. Frågorna om återbetalning av insättningen vid utträde ur kontraktet är strikt reglerade av art. 394. Om en av parterna inte följer villkoren i avtalet kan den andra enligt sina bestämmelser återkalla avtalet och behålla handpenningen. Det finns ingen ytterligare period för att återkalla avtalet. Om motparten själv betalade handpenningen (t.ex. var den som köpte lägenheten) kan han kräva ett dubbelbelopp av handpenningen.
Så vi kan se att det är en form som mobiliserar båda parterna i kontraktet. Det blir inte lönsamt för säljaren att säga upp det preliminära kontraktet. I sin tur kommer köparen inte att dra sig ur kontraktet, eftersom detta kommer att resultera i förlust av förskottsbetalningen.
Det finns också situationer där säljaren ger köparen en handpenning med ett ej ökat belopp. Detta händer när:
- Kontraktet har inte ingåtts, men ingen av parterna är ansvariga för det.
- Avtalet ingicks inte, men båda parter är ansvariga för det.
- Avtalet avslutades av båda parter i enlighet med ett domstolsbeslut.
I ovanstående fall, under uppsägning av det preliminära kontraktet, återbetalas beloppet för den handpenning som anges i kontraktet, utan att fördubbla det. Förfallodagen för återbetalningen av insättningen är dagen för uttag från det preliminära kontraktet.
Det är värt att betona att grunden för att ansöka om återbetalning av depositionen bör vara bestämmelserna i det preliminära kontraktet. I dokumentet kan båda parter ange sina egna villkor angående konsekvenserna av att dra sig ur kontraktet. Bestämmelserna i civillagen gäller endast när det preliminära kontraktet inte innehöll tydliga föreskrifter angående reglerna och beloppet för förskottsbetalningen.
Hur bestämmer man förskottsbeloppet och handpenningen?
Det finns inga top-down-restriktioner för det maximala beloppet på ett förskott eller en insättning. Beloppet beror på individuella arrangemang mellan avtalsparterna. I allmänhet är beloppet 10% av fastighetsvärdet. Ibland händer det att en av parterna kräver en mycket större summa av handpenningen. Dess fördubbling till följd av kontraktets upphörande skulle generera ett betydande belopp. Särskild försiktighet bör dock iakttas eftersom sådana metoder kan ses som ett brott mot lagen.
Det finns ingen övre gräns för förskottsbetalningar och ingen myndighet kommer att vara intresserad av detta. Köparens sida bör dock vara försiktig här. Att tvinga tillbaka förskottsbetalningen efter att ha brutit det preliminära kontraktet kan vara ganska besvärligt.
Sista ansökningsdag för återbetalning av deposition
Att ansöka om återbetalning av ett fördubblat belopp är aktuellt. Detta innebär att en part i förfarandet har en begränsad tid att driva ett domstolskrav för att återbetala ett förskott med dubbel värde. Detta gäller fall där den som säger upp avtalet vägrar att överföra fordran med det dubbla beloppet. I denna situation gäller bestämmelserna i civillagen om preskription. Enligt art. 118, är preskriptionstiden tio år. Undantagen är krav på periodiska förmåner och fordringar relaterade till att driva företag. Här är preskriptionstiden tre år. Om vi inte ansöker om återbetalning inom denna tid upphör vår rätt att få återbetalningen.
Vad ska man välja - handpenning eller förskottsbetalning?
Vi kan anta att en handpenning är en mer effektiv form för att säkerställa köparens och säljarens intressen. Köparen kan vara säker på att säljaren inte hittar en mer attraktiv entreprenör och inte säger upp det preliminära kontraktet. I sin tur ser säljaren till att köparen har ett verkligt intresse av köpet och det kommer inte att vara lönsamt för honom att dra sig ur det preliminära kontraktet.
I de flesta fall kommer en handpenning att vara en bättre säkerhet för båda parter. Det är dock värt att komma ihåg att avtalsbrott kommer att medföra större ansvar än vid förskottsbetalning (här är uppsägningen endast förknippad med avkastning av tidigare betalade medel).
Vid handpenning blir saken mer besvärlig för den som bryter kontraktet eller inte behåller det. Köparen måste ta hänsyn till att underlåtenhet att följa bestämmelserna i det preliminära kontraktet eller dess överträdelse leder till förlust av rätten att återbetala depositionen. I sin tur bör den säljande parten ta hänsyn till att underlåtenhet att följa bestämmelserna eller avtalsbrott kommer att kräva återbetalning av ett dubbelbelopp av depositionen. Därför är det värt att noggrant analysera bestämmelserna i den preliminära dokumentationen och se till att vi kommer att kunna uppfylla alla skyldigheter som följer av den.
Det är också viktigt att i avtalets bestämmelser specificera vilken form av kontant betalning som betalas av köparen (förskottsbetalning eller handpenning). En oklar definition av förmånens status kan vara ett problem vid avtalsbrott. Sedan löses tvisten i domstol. Parterna i förfarandet bör samla in bevis (t.ex. vittnen närvarande under avtalsförhandlingar). Att ta reda på vad du har rätt kan vara ganska tidskrävande och resultatet av domstolsförfaranden är osäkert. Därför är det värt att skydda dig själv mot sådana situationer och exakt definiera förmånens status i det preliminära kontraktet.
