Att köpa en lägenhet med ett bolån väcker ofta negativa känslor. Vissa investerare avvisar sådana erbjudanden om försäljning i förväg. Men finns det verkligen något att vara rädd för? Är köpet av en skuldsatt lägenhet så farligt för en investerare? Det visar sig inte. Därför kommer vi i artikeln nedan att beskriva hur du köper en lägenhet med inteckning och hur du förbereder dig för hela projektet.
Det är värt att komma ihåg att när du köper en lägenhet måste du tänka på kostnaderna för dess renovering. Du kan alltid beräkna dessa på de miniräknare som finns på denna länk.
Vi kontrollerar mark- och inteckningsregistret
Analysen av mark- och inteckningsregistret är den grund som vi bör komma ihåg innan vi köper en lägenhet. Låt oss fokusera på kapitel tre och fyra. Kapitel tre ska vara helt tom. Detta är en plats för att ange begränsningar för lokalerna (t.ex. initiering av kronofogdemyndighet). Om vi, när vi bläddrar i boken, märker sådana poster, är det klokt att dra tillbaka köpet av lägenheten.
Kapitel fyra behandlar inteckningskostnader. Vi hittar där informationen om banken som beviljar lånet, liksom beloppet för bolåneskulden. Det kommer att vara användbar kunskap för en potentiell köpare, vilket kommer att indikera om det är värt att intressera sig för en viss fastighet alls. Kom ihåg att inteckningen inte belastar den ursprungliga ägaren av fastigheten, utan fastigheten själv. Om du köper en skuldsatt lägenhet utan att fullfölja de nödvändiga formaliteterna kan det få borgenären att kräva återbetalning av skulden från den nya ägaren.
Hur köper jag en lägenhet på ett säkert sätt?
Vi har redan kontrollerat mark- och inteckningsregistret och fastställt bankens uppgif.webpter. Nu är det dags att analysera låneavtalet. Den som säljer fastigheten bör förse oss med ett avtal som ingås med banken. Det är värt att kontrollera det noggrant. Säljaren måste också skicka ett särskilt brev / begäran till banken för att fastställa beloppet som betalningen löser inteckningen på. I denna situation bör banken gå med på att betala tillbaka skulden i förtid och bestämma den slutliga kostnaden för att betala av bolånet. Detta samtycke (kallat löftet) måste innehålla bankens utlåtande, det totala beloppet för återbetalning av skulden, samt det bankkontonummer till vilket betalningen måste göras. Löftet är en garanti för låntagaren att tidig återbetalning av ansvaret gör att inteckningen kan raderas från mark- och inteckningsregistret.
Kom ihåg att tidig återbetalning av lån ibland är förknippad med en extra provision för banken (priserna varierar från 1 till och med 5% av skuldvärdet). Mer om tidig återbetalning av bolån och potentiella kostnader hittar du här.
Det är på köparens sida att se till att inteckningen annulleras. Det kan göras av säljaren själv (innan köpet av fastigheten) eller köparen (radering sker efter att lägenheten har köpts).
Hur köper jag en lägenhet och tar bort en inteckning?
Säljaren kan radera inteckningen från mark- och inteckningsregistret. För detta ändamål måste han betala av den utestående skulden innan han tecknar köp- och försäljningsavtalet. Faktum är att få säljare har tillräckligt med medel för att betala av lånet i förtid. Därför är en av de möjliga lösningarna återbetalning av depositionen för köp av en lägenhet. Denna deposition betalas till säljarens konto enligt det preliminära kontraktet. Säljaren betalar skulden och banken utfärdar en deklaration om full återbetalning av skulden och samtycker till att annullera inteckningen. Säljaren lämnar in en ansökan till mark- och inteckningsdomstolen (en deklaration från banken är en nödvändig bilaga). Domstolen analyserar dokumentationen och utfärdar en deklaration om borttagandet av inteckningen. Säljaren tar med detta dokument till notarien. Där säljs fastigheten och inteckningen raderas samtidigt från mark- och inteckningsregistret.
Denna form av att ta bort en inteckning kan verka bekvämt för en lägenhetsköpare. Detta är dock inte den säkraste lösningen för honom. Säljaren kan dra sig ur det preliminära kontraktet och vägra att betala depositionen. Då kommer vi att möta en onödig och tidskrävande stämning.
En mycket säkrare lösning blir att den nya ägaren av lokalen tar bort inteckningen. Proceduren är då följande. Säljaren får ett uttalande från banken om möjligheten och beloppet för tidig återbetalning av skulden (löfte). Viktigare är att uttalandet måste utfärdas på dagen för försäljnings- och köpeavtalet. Köparen bör personligen kontrollera att dokumentet är korrekt (återbetalningsbelopp, bankkontonummer, samtycke till att ta bort inteckningen). Om allt går bra köps en skuldsatt lägenhet.
Den nya köparen av lägenheten måste själv betala den utestående skulden och överföra den till det angivna bankkontot. Det återstående beloppet som anges i köpeavtalet måste överföras till säljaren. Metoden för denna betalning fastställs på raden säljare - köpare. Både banköverföring och kontanter är acceptabla.
Den nya ägaren till lägenheten får ett uttalande från banken om full återbetalning av skulden och samtycke till att annullera inteckningen. Handlingen är grunden för att lämna in ansökan till mark- och inteckningsdomstolen. En korrekt ifylld ansökan med bilagor skickas till domstolen. Väntetiden är vanligtvis 1-2 månader (beroende på region i vårt land). Efter denna tid beslutar domstolen att ta bort inteckningen från fastigheten. Detta åtföljs av en formell avgif.webpt som ska bäras av den nya ägaren. Mängden är inte för hög och pendlar vanligtvis runt 100 PLN.
Självradering av bolån kan vara mer komplicerat för köparen. Han lämnar dock full kontroll över sina egna pengar. Pengar som är avsedda att betala av inteckningen går inte till säljaren, vilket gör köpet av en lägenhet mindre riskabelt.
Vad sägs om en lägenhet som är skuldsatt med en fransk inteckning?
Förfarandet för att sälja en lägenhet med inteckning i utländsk valuta är densamma som för inteckning i polska zlotys. Den enda skillnaden är specificiteten på kontoutdraget (löfte). Banken kanske inte är alltför entusiastisk inför tidig återbetalning av skulder. Löftet måste innehålla ett uttalande om möjligheten att radera inteckningen efter återbetalning av skulden, bankkontonummer och återstående belopp. Kom ihåg att banken måste ange värdet på skulden efter konvertering till den polska valutan. Valutakurser är variabla, men banken måste skriftligen ange sitt nuvarande värde. Konverteringen av skulden från CHF till PLN är ett bindande värde och betyder det totala belopp som vi måste betala den dag då skulden regleras. Situationen där banken tillhandahåller värdet på skulden i en utländsk valuta (utan omvandling) är oacceptabelt. I det här fallet kommer den potentiella köparen inte att veta det verkliga beloppet för bolåneskulden.
Problemet visas också på säljarens sida. Vissa människor tog lån när värdet av den schweiziska francen bara var 2 PLN (idag handlar det om 3,90 PLN). Således kan summan av vissa inteckningskostnader överstiga fastighetens verkliga värde. I den här situationen kanske banken inte går med på förtidig återbetalning av skulden. Även om han gör det måste säljaren betala det saknade beloppet från sina egna resurser - vilket är helt olönsamt för honom.
I allmänhet erbjuder polska banker praktiskt taget inte längre lån i utländsk valuta (med några få undantag kan du läsa i den här artikeln) just på grund av den enorma skuldökningen hos många låntagare. Tack vare att räntorna sjönk i Schweiz, ökade deras avbetalningar inte proportionellt mot valutakursen, men värdet på skulden som konverterats till zloty är möjligt.
Innebär bolånebelastningen att fastigheten är skuldsatt?
Det visar sig inte nödvändigtvis. Raderingen av inteckningen från mark- och inteckningsregistret sker inte automatiskt efter att bankskulden återbetalats. Ägaren måste förbereda en lämplig ansökan och skicka den till domstolen. Faktum är att många människor inte kommer ihåg att slutföra denna formalitet. En bokföring om bolåneskulder kan finnas i mark- och inteckningsregistret långt efter att skulden har återbetalats helt. Därför är det värt att förtydliga denna situation med säljaren. Om raderingen av inteckningen endast är en fråga av formell karaktär är det bättre att lösa det innan du undertecknar köp- och försäljningsavtalet. På så sätt kan köparen vara säker på att hans nya egendom inte på något sätt kommer att vara skuldsatt eller intecknad.
